Gutachter für Grundstücksbewertung | gusuma.de

Die Grundstücksbewertung oder die Bewertung von Immobilien erfolgen beide nach festen durch das Recht geregelten Verfahren. Für die Bewertung sind bautechnische Sachkenntnisse genauso von Nöten, Fachwissen in bautechnischen und betriebswirtschaftlichen Bereichen. Nur dann kann der reale Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ermittelt werden.

Welche Gründe machen eine Grundstücksbewertung notwendig?

• Zur Ermittlung des tatsächlichen Versicherungswertes
• Zur Einheits- bzw. Grundbesitzwertfeststellung oder einfach nur aus Gründen der Besteuerung
• Aus Gründen einer anstehenden Bilanzierung
• Eine Beleihung ist geplant
• Wegen Streitigkeiten um das Erbe in dem Fall das Grundstück
• Zur Berechnung des Zugewinns, die zum Beispiel im Falle einer Scheidung notwendig wird.

Wer führt die Grundstückbewertung durch?

Die Bewertung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks wird durch dem sogenannten Sachverständigen für Grundstücksbewertung durchgeführt. Hierbei kann es sich um einen zertifizierten Sachverständigen handeln, einem freien aber dem Verband angehörigen Sachverständigen oder einem Sachverständigen für Grundstücksbewertung, der von der IHK vereidigt und bestellt wurde.

Welche Voraussetzungen muss der Sachverständige für die Bewertung eines Grundstücks mitbringen?

• Eine mehrjährige Berufserfahrung ist als Sachverständiger für Grundstücksbewertung selbstverständlich.
• Er muss überdurchschnittliche Kenntnisse im Bereich der Grundstücksbewertung verfügen
• Der Sachverständige muss ein rechtsgültiges Gutachten erstellen drüfen
• Privat muss der Gutachter natürlich wirtschaftlich geordnete Verhältnisse haben, damit später nicht der Vorwurf der Bestechlichkeit im raum steht.
• Unparteiisches, neutrales und vor allem unabhängiges Arbeiten ist für den Sachverständigen selbstverständlich.

Über welche Ausbildung/en verfügen Sachverständige für Grundstücksbewertung?

Ein Fachhochschul- oder Universitätsabschluss in den Bereichen:

• Architektur
• Facility Management
• Bauingenieurswesen
• Bauökonomie
• Betriebswirtschaftslehre
• Imobilienökonomie
• Vermessungsingenieurswesen
• Geographie
• Stadtplanung.

Dazu gehört eventuell eine Weiterbildung im Bereich der Grundstücksbewertung und eine mehrjährige Berufserfahrung.

Was ist das Ziel einer Grundstücksbewertung?

Das Ziel einer Grundstücksbewertung ist es, den tatsächlichen Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln. Dabei erfolgt die Bewertung nach dem Wertermittlungsverfahren, das durch die Vorgaben der BauBG geregelt wird.

Tipp: Das Verkehrswertgutachten wird durch einen sogenannten Gutachterausschuss durchgeführt.

Welche Verfahren zur Bewertung eines Grundstücks werden angewandt?

• Das Vergleichswertverfahren:

Bei dem Vergleichswertverfahren werden, wie der Name schon verrät, Vergleichswerte benötigt. In dem Fall werden die Verkaufswerte von Grundstücken in derselben Gegend, die sich ähnlich sind miteinander verglichen und der Verkaufspreis ermittelt. Sobald aber das Vergleichswertverfahren bei einem Grundstück mit spezifischen Eigenschaften angewandt werden soll, wird es schwierig, da es keine Vergleichswerte gibt bzw. nur schwer bis gar nicht zu ermitteln sind. Also ist das Vergleichswertverfahren in so einem Fall völlig ungeeignet.

• Das Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für bebaute Grundstücke verwendet. Dabei werden die Werte von Grundstück und Immobilie separat aufgeschlüsselt. Für die Bewertung des Bodens wird hauptsächlich das Vergleichswertverfahren genutzt. Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich genutzt, falls eine Vermietung eines Gewerbeobjektes geplant ist oder ähnliches geplant ist.

• Das Sachwertverfahren:

Auch beim Sachwertverfahren erfolgt die Bewertung von Gebäuden und Außenanlagen vom Grundstück getrennt. Für die Ermittlung des Grundstückswerts wird ebenfalls das Vergleichsverfahren genutzt. Das Sachwertverfahren dient üblich dazu, Grundstücke zu bewerten, die im Eigennutz gebraucht werden. Dabei kommt es nicht selten, zu einer Bereinigung des Sachwerts, da sich an den Preisen des Regionalmarktes zu orientieren ist. Für die Ermittlung des Grundstückswert nach Sachwertverfahren werden die Sachwertrichtlinien herangezogen.

• Das Maklerverfahren:

Neben der Grundstückswertermittlungsverordnung, kurz GrundWertV, haben bei der Wertermittlung eines Grundstücks natürlich auch die Wertermittlungsrichtlinien. Eine einfacher Variante, den ungefähren Wert eines Grundstücks zu ermitteln ist das sogenannte Maklerverfahren. Hierbei handelt es sich um eine grobe Wertschätzung. Für die Berechnung des Grundstücks wird eine Formel verwendet. Dabei werden die objektabhängigen Faktoren mit dem Reinertrag des Grundstücks multipliziert, um den tatsächlichen wErt des Grundstücks zu ermitteln.

• Das Residualwertverfahren:

Das Residualwertverfahren zeichnet sich dadurch aus, dass bei der Ermittlung des Grundstückswerts vom Maximalbodenkaufpreis ausgegangen wird.

Grundstück kaufen – ohne neutrale Grundstücksbewertung geht es nicht

Der Kauf eines Grundstücks ist immer eine dauerhafte Investition und zum großen Teil auch mit finanziellen Risiken verbunden, denn auch ein Grundstück kann stark an Wert verlieren. Um beim eigentlichen Kauf nicht über den Tisch gezogen zu werden, ist die Beauftragung eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung eine sinnvolle Investition. Nur er erkennt, falls das Grundstück weniger Wert ist als der Verkäufer angibt. Bzw. kann beurteilen ob das Grundstück diesen Preis tatsächlich Wert ist. Vergessen Sie aber nie, der Verkehrswert eines Grundstücks sagt nichts über den Wert des Bodens aus. Der tatsächliche Wert eines Grundstücks orientiert sich an der Lage, der Bauart und vielen weiteren Faktoren mehr.

Wie finde ich den besten Gutachter zu Beurteilung eines Grundstückswerts?

Die Bewertung eines Grundstücks durch einen Sachverständigen muss immer nach den vorgegebenen, rechtlichen Grundlagen erfüllt sein, damit das Gutachten auch aussagekräftig und vor allem anerkannt wird.

• Der Sachverständige muss seine Qualifikation nachweisen können
• Um Kosten zu sparen, beauftragt man einen Sachverständigen in der Nähe
• Die Spezialisierung des Sachverständigen
• Fragen Sie bei Verbänden und Kammern nach, welche Sachverständige diese empfehlen.
• Professionelles Auftreten sagt viel über die Fähigkeiten des Gutachters aus
• Vergleichen Sie die Preise anderer Sachverständiger in diesem Gebiet.
• Zeigt sich der Sachverständige unzuverlässig bei der Einhaltung von Terminen, sollten Sie isch lieber jemand anderen suchen.

Wer beauftragt eine Grundstücksbewertung?

• Privatpersonen
• Unternehmensberater
• Fonds
• Banken
• Kreditinstitute
• Steuerberater
• Immobiliengesellschaften

Welche Faktoren können die Grundstücksbewertung beeinflussen?

• Die Immobilienlage
• Ungewöhnliche Verhältnisse
• Die eigenen Lebensverhältnisse
• Der Zeitpunkt, wann die Wertermittlung stattgefunden hat
• Der gewöhnliche Geschäftsverkehr
• Rechtliche Gegebenheiten bezüglich Baulast und Nutzungsrechte. Natürlich spielen auch beitragsrechtliche Situationen eine Rolle. Beispiele hierfür wären ein Geh- oder Durchfahrrecht bei dem betroffenen Grundstück

Die Eigenschaften des Grundstücks bezüglich seiner Ausstattung, wie zum Beispiel die Bodenbeschaffenheit, die Ausstattung oder gar die Gebäudeart