Bausachverständige im Bereich Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist bei einem Bauvorhaben eines der wichtigsten Schriftstücke. Nicht nur für den Bau selbst, sondern auch bereits vor Beginn der eigentlichen Bauphase ist diese Beschreibung unabdingbar.

Bereits bei der Finanzierung des Bauvorhabens wird in der Regel zur Kreditanfrage eine solche Baubeschreibung verlangt. Ebenso ist sie auch Bestandteil eines Bauvertrages oder auch eines Kaufvertrages für ein Grundstück oder beim Kauf von einem Bauträger. Hier wird die Baubeschreibung dann auch im Rahmen des Kaufvertrages notariell beurkundet.

Sie dient allen Parteien dabei als Niederschrift über den Umfang der Leistungen. Neben den ausgeführten Leistungen werden hier auch noch zu leistende oder Änderungs- und Haftungsausschlüsse. Aufgrund der Wichtigkeit der Baubeschreibung sollte diese immer auch noch einem Fachmann zur Überprüfung vorgelegt werden.

Aufbau einer Baubeschreibung

Eine Baubeschreibung unterliegt einem gewissen formellen Aufbaus und muss folgende Bereiche enthalten:

Beschreibung der allgemeinen Bauleistung unter Einbeziehung geeigneter Planunterlagen ( z.B. Zweck, Art, Nutzung, Funktion, Gesamtumfang und Konzept der Bauleistung)
Fabrikate, Preise, Qualitätenbenennen der Einzelpreise (z.B. Quadratmeterpreise, Stückpreise, etc.) der Farben, Hersteller, Fabrikate, Modelle, Typangaben etc.

Beschreiben der örtlichen Gegebenheiten des Erfüllungsortes und der unmittelbaren Umgebung wie z.B.

• Schutzzonen, Immissionen, Gewässer
• Grundwasser
• Bestehen Vorarbeiten durch den Auftraggeber oder anderer Unternehmen
• Baustellenbewachung oder Absicherung
• Laufen parallel weitere Arbeiten
• Wirken sich die Arbeiten auf Leistungsausführung Dritter aus
• Einbeziehung von geeigneten Planunterlagen

Bestimmungen zur Ausführung der Leistungen

• Bauablauf
• Allgemeine Baudurchführung
• Vorgaben für bauliche und ausführungstechnische Belange
• Besonderheiten
• Besondere Erfordernisse
• Bauablaufpläne und deren Verwendung

Beschreibung der konstruktiven, bzw. der sonstigen Bauleistungsmerkmale

• Bauhilfsmaßnahmen
• Dämmungen
• Konstruktiver Aufbau
• Baustatische und bauphysikalische Berechnungen, bzw. Vorgaben
• Ausstattungsmerkmale, bspw. Im Bereich der Haustechnik

Darstellung der Leistungen wie z.B. der Lagepläne, der Konstruktionspläne, sowie der Terminpläne und Ablaufpläne

All diese Vorgaben sind im Baurecht festgehalten und bestimmt. Die Baubeschreibung sollte so genau und präzise wie nur irgend möglich verfasst sein und konkrete, klare Angaben enthalten. Sind Materialien, Bauteile oder Einrichtungsgegenstände nicht klar formuliert, kann der ausführende Betrieb selbst entscheiden, was verwendet wird. Dies muss der Bauherr dann so hinnehmen. Nicht genau aufgelistete Leistungen lassen sich auch nicht einklagen. Mündliche Absprachen sind nicht bindend, sondern nur, was schriftlich festgehalten wurde.

Auch schwammige und nicht eindeutige Formulierungen haben in der Baubeschreibung nichts zu suchen. So sind Ausdrücke wie z.B. hochwertig, erstklassig oder belastbar Auslegungssache und keine sachlichen Qualitätsmerkmale. Auch der Begriff „Markenfabrikat“ ist nicht rechtssicher, denn auch ein Billigprodukt ist ein Fabrikat einer bestimmten Marke und sagt nichts über den Qualitätsstandard des Herstellers aus, ebenso wie der Begriff „deutsches Markenfabrikat“.

Auch Angaben wie „Ausführung nach DIN-Normen“ oder „Ausführung nach Statik“ beschreiben keinen festgelegten Standard, sondern beschreiben lediglich eine Ausführung nach vorgegebenen Mindestanforderungen.

So gibt es etliche Formulierungen, bei denen der Laie nichts Nachteiliges vermutet, die aber doch gefährlich werden können. Darum sollte man eine Baubeschreibung auch immer entweder von einem Fachmann aufstellen lassen und/oder diese noch einmal entsprechend prüfen lassen.

Es ist auch durchaus sinnvoll, die Baubeschreibung vor der Beauftragung einer Baufirma erstellen zu lassen, denn anhand dieser Vorgaben und präzisen Anforderungen können Sie einheitliche, übersichtliche Angebote von verschiedenen Baufirmen einholen und diese vergleichen.

Die Überprüfung, bzw. das Erstellen einer solchen Baubeschreibung übernimmt auch ein

Sachverständiger für Baubeschreibung

Der Sachverständige für Baubeschreibungen ist im Sachgebiet Schäden an Gebäuden zu finden.

Um den vielfältigen Aufgaben und Anforderungen gerecht werden zu können, werden bestimmte Voraussetzungen an den Ausführenden gestellt.

Vorbildung

Voraussetzung ist ein abgeschlossenes Studium In der Fachrichtung Architektur oder im Bauingenieurwesen einer Universität, einer Technischen Hochschule oder Fachhochschule. Zusätzlich wird eine praktische Tätigkeit von mindestens zwei Jahren im Bereich Bauleitung, Planung und Ausschreibung gefordert. Auch sollte der Sachverständige einen Nachweis erbringen können über die Fähigkeit Sachverhalte – je nach Auftrag - in verständliche, übersichtliche und fachtechnisch versierte Schriftform bringen zu können. Hierzu können eigene Gutachten oder Ausführungen dienen, die allerdings fachlich im genannten Bereich angesiedelt sein sollten.

Kenntnisse im technischen Bereich

Erwartet wird eine besondere Sachkenntnis in

• Bauphysik - Verhalten von Baustoffen und –teilen beim Einwirken von Feuchtigkeit, Temperatur, Schall, bei Bränden, Erdbewegungen, Erschütterungen etc.
• Bauchemie - chemische Eigenschaften der Baustoffe, deren Verhalten zueinander und Verhalten in bestimmten Konstruktionen
• Werkstoffkunde - Kenntnisse über die eingesetzten Baustoffe, sowie über deren spezifischen Verhalten, bspw. Korrosion, Haltbarkeit, Belastungsresistenz, etc., über übliche Handelsformen, Produktbezeichnungen und Prüfkriterien, sowie über Faktoren zur Umwelt

Darüber hinaus erwartet man von einem Sachverständigen in diesem Sachgebiet noch besondere Kenntnisse in den Bereichen Baukonstruktion, Tragwerkskenntnisse, Grundbau und Bodenmechanik, Hydrologie, Geologie, Maschinen- und Gerätekunde, Baubetrieb, Kostenermittlung und Ausschreibungen sowie der Untersuchungsverfahren für Sachverständige, den anzuwendenden relevanten Regelwerken die Normen, Richtlinien und Vorschriften enthalten und den anzuwendenden Beurteilungsverfahren.

Kenntnisse in Recht und Gesetz

In folgenden Bereichen muss der Sachverständige wenigstens Grundkenntnisse haben:

• dem üblichen Schriftverkehr bei Gerichtsaufträgen
• Organisieren und durchführen eines Ortstermins
• Besorgnis der Befangenheit
• der Sachverständigenverordnung
• der Entschädigung und Vergütung in Gerichtsverfahren
• der Tätigkeit als sachverständiger Zeuge, als Zeuge oder als Sachverständiger
• dem Schiedsgutachter Verfahren inklusive der Abgrenzung zu außergerichtlichen Verfahren
• Die Wahl eines geeigneten Gutachters für bestimmte Spezialgebiete ist nicht immer einfach.

Der Begriff Sachverständiger ist in Deutschland nicht gesetzlich geschützt. Das bedeutet alleine die Bezeichnung ist nicht aussagekräftig. Unterschieden werden zusätzlich noch einmal z.B. zwischen gerichtlich bestellten, vereidigten, freien und zertifizierten Sachverständigen und Gutachtern. Manche Unternehmen beschäftigen beispielsweise eigene Gutachter. Ob diese dann neutral sein können, bleibt dahingestellt. Achten Sie also bei der Auswahl des Sachverständigen unbedingt auch auf dessen Qualifikation.