Gutacher für Baumängel | gusuma.de

Meist verwendet man diesen Begriff anstelle von Sachmängeln, gerade in Bauverträgen. Hat das Bauwerk die vereinbarte Beschaffenheit, die in einer Leistungsbeschreibung, sowie in Plänen enthalten ist, gilt es als frei von Sachmängeln (betrifft BGB-Pläne größtenteils).

Sollte die Beschaffenheit nicht vereinbart sein, gilt es als sachmängelfrei, wenn es für die geplante Verwendung einsetzbar ist oder eine Beschaffenheit aufweist, die normalerweise für die geplanten Objekte üblich ist und die Erwartungen des Auftraggebers entsprechen.

In der Schuldrechtsreform, die im Januar 2002 in Kraft getreten ist, gleicht sich die Definition des Baumangels, bzw. Sachmangel inhaltlich mit der des Sachmangels bei Kaufverträgen. Dieser wurde ebenfalls erst neu definiert.

Veraltet und gestrichen sind die früheren Begriffe der ‚Tauglichkeit zu dem Gewöhnlichen‘, dem ‚vorausgesetztem Gebrauch‘, ‚geplantem Gebrauch‘ oder ‚zugesicherte Eigenschaft‘. Gestrichen sind ebenfalls die Rechtsfolgen, die aus den alten Begriffen entstehen.

Wird das Bauwerk nach VOB-Verträgen erstellt, muss es den anerkannten Regeln entsprechen.

Ist die Definition auf die vereinbarte Beschaffenheit abgestellt, können eventuell kaum lösbare Probleme auftreten, sollte die Vereinbarung widersprüchlich oder fehlerhaft sein.

Damit sind die Leistungsbeschreibungen gemeint, die nicht mit den Plänen übereinstimmen oder widersprüchliche Vertragsbestandteile. Auch Details in der Leistungsbeschreibung, die keiner der Partner wollte oder die objektiv fehlerhaft sind gehören dazu, sowie wenn die Leistungsbeschreibung nicht den vorgegebenen Regeln der Technik entsprechen.

Die Abnahme

Wichtig für die Festsetzung des sog. ‚maßgeblichen Zeitpunkts‘ ist der Zeitpunkt des Vorliegens eines Baumängels bei der Abnahme, dieses löst auch den Gefahrübergang aus.

Das Bauwerk sollte zu diesem Zeitpunkt mängelfrei sein.

Treten Mängel nach der Abnahme und während der Gewährleistungszeit (oder auch Verjährungsfrist für Mängelansprüche) auf, gehen die meist auf eine mangelhafte oder vertragswidrige Ausführung zurück. Diese waren aber dann schon zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden, dennoch nicht äußerlich sichtbar.

Ist aber der Defekt durch spätere Ereignisse eingetreten, spricht man nicht mehr von einem Baumangel oder Sachmangel. Oft ist die schwer zu unterscheiden im Einzelfall. Damit meint man z.B. ob der Sturmschaden am Dach letztendlich durch die orkanartigen Böhen entstanden ist oder ob diese Schäden nur entstehen konnten, weil bereits vorher schon ein Mangel vorlag (Dachziegel mangel- oder fehlerhaft angebracht).

Grundsätzlich kann man sagen:

Sind Baumängel schon zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden, kann man eine Beseitigung oder fehlerfreie Ausbesserung verlangen ohne zusätzliche Kosten in Kauf zu nehmen.

Darlegung des Baumangels:

Die Symptomrechtssprechung gibt den Freiraum, dass es lediglich genügt, den Baumangel sinnlich wahrzunehmen und das äußere Erscheinungsbild dessen zu beschreiben. Das soll heißen, dass der Bauherr weder in außergerichtlichen Schreiben oder Schriftsätzen, in denen er Ansprüche geltend machen will, eine Mängelursache hinterlegen muss.

Die Beweislast:

Der Auftragnehmer hat bis zum Tage der Abnahme die Mängelfreiheit zu beweisen, ab der Abnahme gilt die Beweislastumkehr und wird auf den Bauherren (Auftraggeber)übertragen, dies bedeutet der Auftraggeber muss den Baumängel dem Auftragnehmer nachweisen.

Ansprüche des Auftraggebers:

Besteht ein Baumangel hat der Auftraggeber das Recht auf den Anspruch der Mängelbescheinigung. Allerdings muss dem Auftragnehmer die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels gegeben werden. Verweigern darf er dies nur bei Unverhältnismäßigkeit, Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit. Ist dieser Fall eingetreten, steht dem Auftraggeber eine Minderung der Kosten zu.

Verweigert der Auftragnehmer allerdings widerrechtlich die Mangelbeseitigung, steht dem Auftraggeber das Recht zu eine Ersatzvornahme zu nutzen und den Mangel selbst zu beheben oder einen Dritten damit zu beauftragen.

Liegt grobe Fahrlässigkeit vor oder Vorsatz des nicht ordnungsgemäßen Erfüllens der zugesicherten Eigenschaft, ist der Einwand der Unverhältnismäßigkeit nicht gegeben.

Folgen

Behebt man vorliegende Baumängel nicht, führt dies zu einer Wertminderung des Objekts. Gesundheitliche Schäden können entstehen bei gravierenden Baumängeln wie z.B. fehlender Wärmedämmung, dadurch können Schimmelpilze oder Sporenablagerungen entstehen.

Daraus folgt eine grundlegende Unterscheidung zwischen einem Mangelschaden(Schaden der einen Mangel am Bauwerk darstellt) und einem Mangelfolgeschaden (weitergehende Schäden am Vermögen des Auftraggebers)

Die 10 häufigsten Baumängel

Baumängel treten leider immer wieder auf und sind ärgerlich und oft auch kostspielig. Allerdings zeigte sich in den letzten Jahren, dass einige Mängel öfters auftreten. Da es für dieses Baupfusch wie für alles eine Statistik gibt, kann man hierfür auch eine Top Ten schreiben.

Risse in Putz und Mauerwerk

Baustoffe, die es heutzutage gibt, wie Mörtel oder versch. Putz, sind hochkomplex und müssen exakt nach Vorgabe verarbeitet werden. Sehr wichtig, um Schäden zu vermeiden. Wird hier unsauber und unprofessionell gearbeitet oder geschlampt, entstehen innerhalb kürzester Zeit Risse im Mauerwerk.

Durchfeuchtete Fensterleibungen

Ein ganz häufiger Baumangel, der passiert, wenn die Anschlussdetails zwischen Putz und Fenster nicht sorgfältig genug ausgearbeitet wurden. Folge dessen ist der Eintritt von Regen und Wind, welches dann auf lange Sicht hin Wasserschäden an der Fensterlaibung verursachen.

Undichte Dampfsperre

Eine Dampfsperre wird angebracht, um die hinter ihr liegenden Bauteile vor Feuchtigkeit in der Luft zu schützen. Befindet sich da allerdings ein Leck, hat dies drastische Folgen. Die Luft kühlt ab und gibt Feuchtigkeit in die Dämmung ab.

Falsch montierte Bodeneinschubtreppe

Hier werden meist die Anschlüsse an die Dampfbremse beim Einbau der Bodeneinschubtreppe unsachgemäß angebracht. Dadurch gelangt Feuchtigkeit in die Bauteile. In Folge dessen hat man Schimmelbildung oder schlechten Wärmeschutz

Nicht entlüfteter Spitzboden

Regelmäßiges Lüften des Spitzbodens ist sehr wichtig nach dem Ende der Bauarbeiten, da das noch sehr viel Feuchtigkeit enthält. Geschieht dies nicht, droht der Schimmelbefall und Tauwasserschäden

Undichter Keller

Ursache für einen undichten Keller sind meistens Planungs- und Materialfehler oder unsachgemäße Ausführung. Diesen Baumangel zu beheben ist extrem kostspielig, da sind fünfstellige Beträge kein Einzelfall

Risse in Holzbauteilen

Entstehen bei tragenden Balken große Risse ist das nicht nur optisch weniger hübsch, sondern auch wirklich ein Sicherheitsrisiko, da ja die Tragfähigkeit darunter leidet. Hier wurde dann meist ein Holz verbaut, dass nicht für eine solche Leistung geeignet ist oder nicht ausreichend getrocknet ist. Durch den Schwund beim Trocknen entstehen nämlich solche Risse

Außentreppe in den Keller

Eine Entwässerung einer solchen Außentreppe ist bisher nicht optimal gewährleistet. Das Wasser kann nicht optimal abfließen und dadurch entstehen Wasser- und Frostschäden

Mängel beim Estrich

Diese entstehen, wenn die Dehnungsfugen nicht optimal oder ausreichend platziert sind

Lüftungsanlagen undicht

Bei undichten Lüftungsanlagen kann Feuchtigkeit eindringen und die Energieeffizienz ist nicht gewährleistet